北京一民企未缴租金遭国企凌晨占楼 诉讼5年结果未定
中恒信于2004年10月8日、9日向五路居商业中心筹建处共汇入200万元预付租金，并承继了京顺的50万元保证金后，中恒信与金朝阳签订了《五路居商业中心房屋租赁合同》。金朝阳以中恒信拖欠其84万元的租金，向法院提出解除租赁合同、判决中恒信将房屋腾空交付金朝阳、支付租金和违约金等要求。 空空荡荡的五路居商业中心蒲晓磊摄原标题：当民企遭遇国企 法治周末赵晨曦 法治周末见习蒲晓磊位于北京市朝阳区北三环安贞西里五区的五路居商业中心，楼群林立，店铺众多，处处彰显出一片繁华，然而一栋名为 阳光乐佰 的五层灰白色大楼却与周边的繁华格格不入，紧闭的门窗让整栋楼显得死气沉沉。透过污迹斑斑的大门玻璃，法治周末看到屋内一片凌乱，一张*色的木桌随意摆在门口，上面还放有两根警棍。 你找谁？ 见到向内张望，一名身穿深绿色服装的人将挂着铁链的门微微打开一条缝，谨慎地问道。当得知是来询问这里是否有商铺出租时，这名自称保安的人迅速摆了摆手： 你们走吧，这我不清楚。
这楼不是空着呢吗？为什么不出租啊？ 这楼是归谁管的？ 谁聘你们来这儿当保安的？ 面对一连串的发问，该保安的回答只有一个 不清楚 。见仍不死心，他表示要回屋向队长请示。在 请示 约两分钟后，该保安向表示，该楼正在打官司，没法出租，至于打官司的双方和具体内容，依旧是 不清楚 。 估计很快就能结束，你们回头再来吧 。说完，该保安匆匆关上了大门。据附近停车场的一位工作人员介绍，这栋楼现在正在打官司， 打了好几年了 。他还说，以前这楼里面有个工商银行营业点，后来因为这个案子也搬走了。据了解，正在打官司的双方，一方是作为民企的中恒信(北京)投资管理有限公司(以下简称中恒信)，一方是作为国企的北京金朝阳商贸国有资本运营公司(以下简称金朝阳)。以建代租 从合作到纠纷2003年12月31日，金朝阳(全称)与北京京顺房地产有限责任公司(以下简称京顺)签订了《五路居商业中心续建工程合作合同》以及《房屋租赁合同》。2004年9月27日，中恒信、金朝阳与京顺签订《变更协议》，约定京顺退出，中恒信、金朝阳在不改变京顺那份租赁合同实质内容的前提下，重新签订租赁合同，中恒信在协议生效后7个工作日内将不少于500万元的租金预付款汇入金朝阳账户。中恒信于2004年10月8日、9日向五路居商业中心筹建处共汇入200万元预付租金，并承继了京顺的50万元保证金后，中恒信与金朝阳签订了《五路居商业中心房屋租赁合同》。该合同约定：金朝阳将五路居商业中心16359平方米的商业用房出租给中恒信；中恒信入住前房屋已通过竣工验收(至今未办理)和消防验收(2006年8月2日通过)；租金从2006年3月5日计算，年租金为1320万元，加层房屋的租赁合同另行约定；租赁期限20年，从2005年3月5日起租，至2025年3月4日届满。期限届满前，金朝阳不得无故提前收回出租的商业中心。在合同履行期间，金朝阳不得将本合同房屋产权设置抵押。2005年9月6日，中恒信、金朝阳及京顺签订《续建合同变更协议》，约定京顺退出，其在合同中的权利和义务以及已经实际履行的债权债务全部由中恒信承接。中恒信与金朝阳双方确认共同投资续建工程项目资金5000万元，并于2006年6月30日前建成完工。双方约定，由中恒信预付5000万元租金为金朝阳续建其拥有所有权的出租房屋，事后该预付租金在《房屋租赁合同》中抵扣约定应交纳的租金直至全部扣除，大约抵扣10年左右。至此，中恒信可用于抵扣的预付租金除5000万元再加上2004年预付的200万元共计5200万元。据了解，在中恒信承建这座商厦之前，五路居商业中心是一个搁浅了十几年的烂尾楼。据中恒信方面介绍，这座大楼在1994年就已开建，中间因故搁浅，成为十年烂尾楼。直至中恒信通过以建代租的合作方式介入后，这座国有资产的楼盘才得以重获新生。在当时的约定中，中恒信与金朝阳双方确认共同投资续建工程项目资金5000万元。双方约定，由中恒信预付5000万元租金为金朝阳续建其拥有所有权的出租房屋，事后该预付租金在《房屋租赁合同》中抵扣约定应交纳的租金直至全部扣除，大约抵扣10年左右。加上2004年预付的200万元，中恒信可用于抵扣的预付租金共计5200万元。据中恒信的董事长孙雪反映，他们在修建的过程中，并无自主选择建筑商的权利。从楼层建筑到电梯安装，从室内装修到设备选择，全部的施工方都是由金朝阳一方选定。 经过考察，我们当初本计划选择一部价值在60万元左右的电梯，在保证质量的前提下更加省电。但在我们准备与对方签订合同时却得知，金朝阳已经签订了电梯的买卖合同，选择了一个300多万元的电梯给我们，不但价格贵得离谱，还是那种不怎么智能的老式电梯。 孙雪无奈地说道。尽管中间的建设并不顺利，但大楼还是得以在2006年竣工。同时，以建代租的民企中恒信因此而获得商厦20年的经营权。5年诉讼 两次一审的不同认定本该双赢的局面，在两年之后急转直下。2008年5月19日，金朝阳以中恒信未缴租金为由向北京二中院起诉。金朝阳以中恒信拖欠其84万元的租金，向法院提出解除租赁合同、判决中恒信将房屋腾空交付金朝阳、支付租金和违约金等要求。这是一场漫长而又曲折的诉讼，一直打到现在。双方交锋的焦点在于，双方之前所签订的《房屋租赁合同》是不是应该解除。中恒信认为，金朝阳置中恒信预交的5200万元绝大部分尚未被抵扣的事实于不顾，却以中恒信未依约缴纳百万元租金为由提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，因此提出反诉，要求继续履行合同。2011年7月1日，北京二中院作出一审判决，解除了双方的《房屋租赁合同》。民事判决书中称： 鉴于中恒信公司欠付租金违约在先，故对中恒信公司反诉要求金朝阳公司继续履行《中恒信租赁合同》，本院不予支持。 根据合同法第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。但中恒信的代理律师吴*表示，承租方只有威胁到出租方的核心利益时，合同的解除才会实现。但在这一事件中，中恒信通过以建代租的方式介入，不存在不交租金的事实，并未侵犯到金朝阳的 租金 这一核心利益。中恒信因此认为，二中院一审时采纳的 中恒信拖欠租金 这一理由并不成立。果然，北京市高院支持了中恒信的上诉理由，认为一审事实不清，裁定撤销一审判决，发回重审。2013年8月5日，北京二中院重新开庭审理。在其重新作出的判决中，虽然认定原一审判决时所称的 拖欠租金 的理由不成立，但它仍旧认定合同应当被解除，理由是中恒信在与金朝阳协商解除合同的过程中存在过错。《合同法》第九十四条第二款规定： 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务 ，当事人可以解除合同。法院据此认定，应当解除双方签订的《房屋租赁合同》。对这样的判决，中恒信再次提出上诉，2013年11月14日下午，北京市高院公开开庭审理，几家媒体参加了旁听。中恒信方面，孙雪坐着轮椅出庭，金朝阳方面，两位代理律师出庭，负责人没有露面。双方就案件的事实以及一审的适用法律及程序等多方面展开辩论。中恒信认为一审认定事实不清、使用法律错误，解除合同的理由不能成立。特别是双方虽就解除合同进行过协商，最终没有达成一致意见，不能产生对原《房屋租赁合同》解除或变更的法律后果，这一点同被北京高院撤销的原一审判决的认识是一致的。中恒信还指出一审判决在程序等方面存在诸多问题，甚至一审判决所列举的证据材料，上诉人与被上诉人双方均在庭审中称 一审中未见过，未质过证 。金朝阳律师在答辩状中表示， 法院以上诉人(中恒信)首先提出解约，答辩人(金朝阳)同意后又撤回解约，导致答辩人对上诉人失去信任 ，金朝阳据此认为， 一审法院对解除房屋租赁合同的确认，适用法律正确，认定事实清楚。 但中恒信代理律师吴*认为，一审法院根据《合同法》第九十四条第二款解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》属适用法律错误。他认为，本案是房屋租赁合同，上诉人作为承租人的主要义务是交纳租金，而上诉人现仍有几千万元可以抵扣的租金，所以上诉人根本不可能也无法不履行主要债务。双方协商解除合同属于双方自由协商变更或解除合同，在合同变更或解除前，原合同的履行没有终止。国企凌晨占楼 强占发生在诉讼期间注意到，在中恒信的第二份上诉书中，要求北京市高院依法解除金朝阳违法封锁、查封原告办公场所和经营的场所，继续履行合法有效合同。这又是怎么回事呢？中恒信负责人称，如果说2008年他们接到法院的诉讼通知是 感到惊讶 的话，那在2009年的那次被赶出大楼就是 感到震惊 了，尤其是对方的占楼行为竟然发生在法院尚未作出任何裁决的情况下。中恒信称，金朝阳于2009年5月20日清晨，派其雇佣人员单方面强行进入中恒信承租、经营管理的阳光乐佰商厦，驱离中恒信人员，扣押中恒信财物，封锁、查封了中恒信办公室，强行夺取中恒信的承租经营权。在此之前，法院在对双方进行调解时到现场调查过，明确要求双方保持现状，否则要承担法律后果。这一点在北京市二中院2011年7月1日的第一份判决书中得到确认： 在本院审理中，金朝阳公司在双方对《中恒信租赁合同》是否解除存在争议的情况下，于2009年5月20日强行排除中恒信公司对阳光乐佰商厦的管理控制权，金朝阳公司行使合同解除权的方式确为不妥，应予批评。 但判决同时又要求中恒信在判决生效之日起五日内将五路居商业中心腾空后交还给金朝阳，这让中恒信方面感到不能理解。据了解，强占事件并不是这一次。中国工商银行北京地安门支行起初并不在现在的办公地点，中恒信在当初招租的时候，与该支行签订了合同，将商城一层的一处473平方米的房产出租给工行地安门支行，合同规定租赁期限到2013年6月30日。工行地安门支行的负责人告诉，在今年6月27日下午五点左右，该房产门前聚集了20多名保安人员，自称是金朝阳公司的，将工行支行的大门及24小时自助银行小门均用铁链锁锁上，尽管派出所民警到现场，但事情并未解决。中恒信代理律师吴*认为，两次强抢事件都发生在一审法院的审理期间，这种抢占行为不仅是严重的违法行为，还是一种严重的妨碍民事诉讼的行为，是公然践踏法律、藐视法庭的违法行为。 违法的行为却产生了合法的法律后果，令人匪夷所思。 吴*说。就在采访期间，12月19日，北京高院的判决下来了：维持原判。对于与中恒信的这场纠纷，金朝阳方面是如何看的呢？12月23日，来到金朝阳。穿过一个简易的电动门，便被里面出来的一名保安拦住。说明了来意，但被保安告知公司高层均外出开会，询问公司领导电话也被拒绝。随后，拨通了金朝阳办公室的电话，一名四十岁左右的女员工在留下了的采访提纲后称，需要向上级请示，然后第二天再回复的问题。但截至发稿时，未接到金朝阳方面的回复。在五路居商业中心前，望着这个繁华地段的商厦，看了一眼那紧锁而又有几分荒凉的大门，坐在轮椅上的孙雪无奈地叹了口气。作为中恒信的董事长，孙雪坦言，在她这么多年的经商生涯中，从没有一件事像这起案件一样，在耗去她近10年的时间与精力之后，仍未能看到一丝曙光。
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